玉溪市江川区人民政府关于印发玉溪市江川区城市更新改造集体土地和房屋征收补偿安置方案的通知

玉溪市江川区人民政府关于印发玉溪市江川区

城市更新改造集体土地和房屋征收

补偿安置方案的通知

各乡、镇人民政府，大街街道办事处，区属各有关单位：

《玉溪市江川区城市更新改造集体土地和房屋征收补偿安置方案》已经区人民政府同意，现印发给你们，请认真贯彻执行。

 玉溪市江川区人民政府    

2021年4月25日        

玉溪市江川区城市更新改造集体土地和

房屋征收补偿安置方案

为加强和规范江川区城市更新改造建设工作，进一步改善城市环境，提高城市形象和品位，规范集体土地和房屋征收补偿安置工作，保障拆迁补偿安置工作和城镇更新改造项目的顺利进行，依法维护被征收人合法权益，根据《中华人民共和国物权法》《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城市房地产管理法》《中华人民共和国城乡规划法》等有关规定，结合我区城市更新改造项目的特点和实际，制定本方案。

一、征收补偿安置原则

（一）民主决策、程序正当

（二）尊重历史、注重现实

（三）依法补偿、公正公开

二、征收主体、征收部门、项目实施单位

（一）征收主体：玉溪市江川区人民政府

（二）征收部门：江川区城市更新改造实施项目所在地的乡（镇）人民政府、街道办事处

（三）项目实施单位：江川区城市更新改造实施项目主体单位、江川区城市更新改造项目指挥部、项目所在地的乡（镇）人民政府、街道办事处。

三、征收范围

江川区城市更新改造实施项目所在地的社区、村（居）委会、村民小组集体土地及房屋征收（棚户区改造项目所涉及的村组集体不适用于本方案，以棚户区改造项目土地和房屋征收补偿方案为准）。

四、征收补偿安置内容

包括集体土地征收中的土地补偿、安置补助、青苗及地上附着物、建（构）筑物征收补偿安置。

五、被征收房地产的相关认定

（一）被征收人的认定

1.按合法权属来源证明认定

（1）根据不动产权属登记所记载的权利人来认定，包括不动产登记证、房屋所有权证、土地使用权证、不动产登记管理机构的不动产登记簿等，证载权利人与实际权利人不符的以不动产登记管理机构核准更正出具的为准。

（2）根据其它有效证明来认定，包括以人民法院、仲裁机构有效裁判文书、调解书等所裁定出具的权利人来认定。

（3）不动产权属证书、人民法院判决书、仲裁机构裁决书、调解书所记载的权利人已经死亡的，以合法继承人作为被征收人。继承人为多人的，按继承人的继承协议认定被征收人。无继承协议的，以全体继承人为被征收人。

（4）被征收人在婚姻登记机关登记协议离婚，离婚协议（婚姻登记机关确认的）所约定的房屋所有权人与不动产权属证书记载不一致的，以离婚协议约定的房屋所有权人为被征收人。

（5）被征收房地产权属已经发生转移（买卖、赠予、调换等），尚未办理过户变更登记的，以买卖合同、赠予文书、调换文书中记载的权利人为被征收人（有证据证明买卖、赠予、调换文书虚假和错误的除外）。

2.无权属来源证明或权属来源不全的认定。

（1）按有批准权限单位的证明材料认定。

（2）集体土地使用权和房屋（包含宅基地，兴办乡镇村公益事业和公共设施、乡镇村企业使用集体土地用于非住宅建设至今仍使用的情况）以村民小组、社区村（居）委会、乡镇（街道）联审核准并公告无异议后认定。

（3）未能按以上内容认定的集体土地和历史形成已建房屋，由征收项目实施单位调查后，以村民小组、社区村（居）委会、乡镇（街道）联审核准并公告无异议后认定。

（二）被征收房屋、土地的认定

1.被征收房屋及土地的面积，按照权属证书所记载的面积认定。权属证书所记载面积与实测面积不符的，四至无变化且无违法改扩建行为的，经自然资源、房管部门等相关审核，公示无异议后，按更正面积认定。

2.无权属证书和其他有效书面证据，但被征收房地产有明确当事人居住、管理和控制，经所在社区居民委员会或单位出具书面证明，由自然资源、房管部门审核，公示无异议后，按实测面积认定。

3.被征收人在被征收房屋的主体结构上搭建的临时建（构）筑物（彩板瓦房、玻璃房、石棉瓦房等），不认定建筑面积，仅对建（构）筑物部分进行认定。

4.房改房、集资房的临时附属用房（炭房、车库、杂物房、灶房等），土地面积和建筑面积不予认定，仅对建（构）筑物认定。

5.单元房外公共部分已包含在房屋价值中进行评估认定，不再单独认定。

6.被征收人在集体土地上的畜圈、厕所等简易房，虽无权属证书，但有其他有效权属证明材料或者本社区居民委员会出具书面证明的，经自然资源、房管部门审核，公示无异议后，按实测面积认定。

7.村居委会的空场、空地、宅基地、巷道、通道、绿化带、停车场等集体土地，认定为居委会所有。

8.被征收的房屋以现状调查为准，已自行拆除或其他原因导致灭失的不做补偿。

9.违法建（构）筑物和超过批准期限的临时建筑，以及征收公告发布后违法建盖或加层的房屋，一律不予补偿。

（三）共有、共用产权的认定

1.相邻房屋之间的滴水巷、阳台下面的土地不属于任何一方产权范围，认定为单位或集体所有。

2.相邻房屋各方的共用关系，权属证书有记载的，按权属证书的记载认定；无权属证书记载但有书面协议的，按协议认定；无书面协议，由共用人协商认定；协商不一致的，由双方按司法途径依法认定。

3.共用房屋内堂屋、天井、大门、楼梯、通道等土地面积，按权属证书的记载进行认定。共用人就共用关系有书面协议的，按协议认定；无权属证书载明又无书面协议的，由共用人协商认定；协商不一致的，由双方按司法途径依法认定。

4.共有建（构）筑物及其他财物的认定以现状调查登记为准，对认定存在争议的，如有书面协议，按协议认定；无书面协议的，由共用人协商认定；协商不一致的，由双方按司法途径依法认定。

（四）结构认定

被征收房屋结构，由具备资质的房地产评估机构依据房屋现状进行认定。

（五）商业性用房的认定

自土地和房屋征收公告发布前，被征收商业性用房，按下列情形认定：

1.沿街被征收房屋权属证书载明为商业的，按商业用房认定；

2.沿街被征收房屋权属证书载明为商住的，商业用房按权属证书载明面积认定；

3.沿街被征收房屋权属证书载明为住宅但改为经营用房的，以权属证书载明面积认定，未经批准的不认定为商业用房，已经批准的以批准文件或变更后核发的权属证书认定

5.与实际经营面积相连的厕所、伙房、仓库、过道等不认定为商业用房；

6.民营企业及集体经济组织的沿街房屋以实际使用事实进行认定。

五、征收补偿、补助、奖励

本方案采用补偿方式为：货币补偿

补偿、补助、奖励内容包含被征收土地和房屋补偿、相关设施设备补偿、建筑面积补差补偿、搬迁补偿、住宅用房临时过渡安置补偿、停产停业补偿、购房补助、特殊人群补助、相关奖励（签约奖励、交房奖励）。

（一）被征收土地和房屋补偿

包括被征收房屋及其占用范围内的土地补偿、房屋装饰装修价值、建（构）筑物和附属物价值的补偿。被征收房屋的价值，由有资质的房地产价值评估机构根据《中华人民共和国土地管理法》《国有土地上房屋征收与补偿条例》《云南省国有土地上房屋征收与补偿办法》《国有土地上房屋征收评估办法》评估确定。

1.商品房、房改房、集资房，按“房地合一”进行评估补偿。

2.集体土地上的宗地房，按“房地分离”进行评估补偿。因本项目实行全货币化补偿，不进行实物安置，对被征收人的土地使用面积，按每平方米2500元给予一次性全货币化安置补偿；房屋依据房地产评估机构按评估结果进行补偿。

3.认定为商业用房的部分，按“房地合一”进行评估补偿。沿街认定为商业用房的，依据有资质的房地产价值评估机构按相关规定，综合被征收房屋所在街道及地段的区位、铺面租金收入、街区环境等要素调查划分确定后进行评估补偿。

4.党政机关、国有企事业单位、人民团体的房地产及集体经济组织非商业用房的房地产，依据有资质的房地产价值评估机构按“房地分离”进行评估补偿。其中，集体土地按每平方米700元补偿。

（二）相关设施设备补偿

独立水表迁装1500元/户，独立电表迁装1500元/户，独立三相电表迁装3000元/户，有线电视迁装500元/户，数字光纤迁装380元/户，固定电话迁装150元/部，空调移机300元/台，电热水器移机400元/台，大井（直径＞1.2米）2500元/眼，中井（0.8米＜直径≤1.2米）2000元/眼，小井（直径≤0.8米）1500元/眼。

（三）建筑面积补差补偿

合法合规宗地房（住宅）的主体房屋，建盖未达到四层的，以第一层建筑占地面积（基底面积）计算至四层，计算后的面积减去实有房屋建筑面积之差作为补差面积进行补偿，补偿标准为每平方米1000元。同一房屋有多个产权人的，其建筑面积补差按各产权人所占该房屋实有总建筑面积的比例进行分摊。

（四）搬迁补偿

依据审核认定的被征收房屋实有建筑面积，按每平方米20元一次性补偿。

（五）住宅用房临时过渡安置补偿

依据审核认定的被征收房屋实有建筑面积，按每月每平方米8元补偿，自被征收人将被征收房屋交付之日起计算，补偿24个月。

（六）停产停业补偿

持有合法有效的工商营业执照、税务登记证等相关部门批准文书或在发布江川区城市更新改造项目土地和房屋征收范围之日前已实际经营的用房，按下列方式进行补偿：

1.商业用房。依据审核认定的被征收房屋经营面积，第一层按每月每平方米140元补偿，二层及以上按每月每平方米70元补偿，补偿期限为6个月；

2.旅店、宾馆用房。依据审核认定的被征收房屋经营面积，按每月每平方米70元补偿，补偿期限为6个月；

3.生产加工用房（含仓储用房）。依据审核认定的被征收房屋生产加工（含仓储用房）面积，按每月每平方米40元补偿，补偿期限为6个月。

（七）特殊人群补助

在规定期限内签订征收补偿协议并交房的被征收人，符合下列条件的，可享受相应的特殊补助。

1.烈士家属。持有烈士家属有效证件的，每证一次性补助5000元。

2.残疾人员。持有《中华人民共和国残疾人证》的，每证一次性补助3000元。

3.低保人员。签订征收补偿协议时享受低保的，每人一次性补助2000元。

4.老年人。至2021年12月31日年满60周岁，签订征收补偿协议时仍健在的，每人一次性补助2000元。

具体补助对象及条件：

（1）持有房屋产权证或相关房屋权属证明文件的被征收人及其配偶；

（2）同一被征收人持有多个房屋产权证或相关房屋权属证明文件的，不重复补助。

（八）购房补助

被征收人选择在本区房源点购房的，按被征收房屋审核认定的实有住宅建筑面积每平方米补偿200元。

（九）相关奖励

1.签约奖励。被征收人认定评估结果无异议后分批进行签约（各批签约事项另行公布）。发出集中签约公告后，在公告确定的签约之日起20日内签订征收补偿协议的，按以下两个时间段进行奖励：

第一时间段（第1天至第15天）：按“房地分离”进行评估的被征收房地产，依据审核认定的占地面积，每平方米奖励1200元，依据审核认定的实有建筑面积，每平方米奖励200元；按“房地合一”进行评估的被征收房地产，依据审核认定的实有建筑面积，每平方米奖励200元。同时每户奖励3000元。

第二时间段（第16天至第20天）：按“房地分离”进行评估的被征收房地产，依据审核认定的占地面积，每平方米奖励600元，依据审核认定的实有建筑面积，每平方米奖励100元；按“房地合一”进行评估的被征收房地产，依据审核认定的实有建筑面积，每平方米奖励100元。

2.交房奖励。已签订征收补偿协议，领取征收补偿款后15天内腾空移交房屋并验收合格的被征收人，按“房地分离”进行评估的被征收房地产，依据审核认定的占地面积，每平方米奖励600元，依据审核认定的实有建筑面积，每平方米奖励200元；按“房地合一”进行评估的被征收房地产，依据审核认定的实有建筑面积，每平方米奖励200元。

六、资金兑付

被征收人持征收补偿协议、房屋产权移交证明书等相关资料到江川区城市更新改造项目指挥部办理补偿费用结算，由房屋征收部门按相关按照相关部门资金监管使用规定和资金兑付办法及时兑付征收补偿资金。

七、限制行为

自发布江川区城市更新改造项目土地和房屋征收范围公告之日起，被征收人不得在项目实施范围内进行以下行为：

（一）新建、扩建、改建、加层、装修、装饰房屋；

（二）改变土地和房屋用途；

（三）设立和变更房屋租赁关系；

（四）土地和房屋转让、分割、赠予、出租；

（五）户口迁入（正常迁入除外）；

（六）办理新的规划审批、不动产登记、转移登记；

（七）办理新的工商营业执照、卫生许可证、餐饮许可证；

（八）拆搬属于房屋组成部分的砖、瓦、石、土、木材等；

（九）相关法律、法规、规章、政策禁止的行为。

违反上述规定的，所产生的后果由被征收人自行承担，且在征收过程中不予补偿、补助和奖励。

八、其他事项

（一）城市更新改造项目范围内涉及党政机关、国有企事业单位、人民团体的房地产及集体经济组织的办公用房，依据评估结果进行补偿，但不享受相关补助、奖励。同时，国有企业不享受停产停业补偿。

（二）自本方案发布之日起，被征收房屋存在租赁关系的，由租赁双方自行解除租赁关系；设有抵押权的，由房屋所有权人与抵押权人自行解除抵押关系。

（三）征收当事人对评估报告有疑问的，可向房地产价格评估机构咨询。征收当事人对房地产评估结果有异议的，可自收到评估结果之日起10日内，向房地产价格评估机构申请复核评估。被征收当事人对房地产价格评估机构的复核结果有异议的，应当自收到复核结果之日起10日内，向云南省房地产评估专家委员会申请鉴定。

（四）房屋征收部门与被征收人签订征收补偿协议后，一方当事人不履行征收补偿协议约定义务的，另一方当事人可以依法提起诉讼。

（五）房屋征收部门与被征收人在规定的签约期限内未达成征收补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请区人民政府依照《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条的规定，按照本方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议或依法提起行政诉讼。

（六）被征收人在法定期限内不申请行政复议或不提起行政诉讼，在房屋补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由区人民政府依法申请区人民法院强制执行。

（七）被征收房屋存在产权纠纷的，由当事人自行协商解决。协商未果的，由房屋征收部门报请区人民政府参照《云南省国有土地上房屋征收与补偿办法》的相关规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内作出公告，经办理相关证据保全后实施征收。

（八）辱骂、殴打工作人员等阻碍征收工作的，由公安机关根据《中华人民共和国治安管理处罚法》的规定给予处罚；构成犯罪的，移交司法机关依法追究其刑事责任。

（九）房屋测量登记后，被征收人不得拆除被征收房屋补偿范围内的装饰装修及设施、设备。若被征收人擅自拆除，按评估值从补偿款中扣减。

（十）签订征收补偿协议时，被征收人须如实提交江川区城市更新改造项目土地和房屋征收范围公告发布之日前具有法律效力的以下证明材料：

1.居民户口簿原件；

2.结婚证原件，无结婚证的，提交当地组织出具的婚姻状况证明；

3.产权人身份证原件；

4.房屋所有权证、房屋共有权证、集体土地使用证、不动产权证原件；

5.其他房地产权属合法有效的证明材料；

6.工商营业执照、卫生许可证、餐饮许可证、税务登记证等原件。

（十一）被征收房屋交房前所产生的水、电、垃圾清运等费用由被征收人自行结清。

（十二）未尽事宜，由征收主体、征收部门和项目实施单位具体研究解决。

（十三）本方案仅适用于江川区城市更新改造项目。

（十四）本方案由征收部门负责解释。