江川县近年来房地产投资运行情况分析

江川县近年来房地产投资运行情况分析

房地产业作为经济发展的支柱产业之一，在推动我县经济较快发展过程中起着十分重要的作用。近几年来，县委县政府认真树立科学发展观，不断加大基础设施建设，加大对环境的保护和生态综合治理力度，以建设高原湖泊生态县目标，积极营造投资环境，为我县房地产业的发展打下了良好的基础。

一、2009年江川房地产运行情况

（一）、基本情况

2009年江川县房地产开发企业有5家，其中2家是县外企业来江川注册的企业；有1家国有企业，其他4家都是私营企业。开发项目有江川城市房地产开发有限责任公司的景川园和怡景园、江川县城市建设综合开发公司代建的湖滨公寓、玉溪中建房地产江川分公司的景新公寓、江川林大福房地产发展有限公司的抚仙湖九龙国际会议中心，其中：景新公寓、景川园已竣工，住宅已全部销售完，只有一部分商业用房和其他房屋空置。

（二）、房地产投资快速增长

2009年受金色抚仙湖九龙国际会议中心(江川林大福房地产发展有限公司)项目的拉动，带动了我县房地产投资快速增长，创房地产开发投资的新高。完成投资26552万元，比上年增长430%。其中：住宅投资完成16750万元，比上年增长266%。

（三）、项目增多，房屋施工面积大幅上升

2009年房地产开发项目有5个，比上年增加2个。房屋施工面积达74118平方米，比上年增长64%。其中：住宅面积64457平方米，比上年增长68%。住宅面积占房屋施工面积的87%，比上年上升了2个百分点。

（四）、商品房销售面积下降，但销售金额大增

2009年商品房销售面积为25929平方米，比上年减少0.84%，但销售金额达13401万元，比上年增长176%。主要是金色抚仙湖九龙国际会议中心出售模式转变，他是出售后以酒店经营方式来管理，提升了商品房的销售价格。

（五）、空置面积增多

2009年空置面积为1390平方米，增长100%。主要由于价格和位置的关系，空置面积都是商业营业用房和其他房屋。其中：商业营业用房800平方米，其他590平方米。

二、近几年来江川房地产开发情况

我县房地产开发从投资情况来看，由于受土地制约，近几年来有增有减，基本上没有出现过狂热的现象。主要拉动力还是随着抚仙湖旅游资源的开发，旅游环境的带动。

（一）、基本情况

2002年以前，我县都只有江川2家房地产开发公司（江川城市建设综合开发公司和江川房地产开发公司）在运作，开发过玉泉花园、聚龙苑和星龙苑小区；到2003年云南乾景房地产开发公司进入江川对王字街进行改造，2004年玉溪康泰房地产开发公司在抚仙湖阳光海岸开发抚仙花园高档别墅区，2007玉溪中建房地产开发公司在县城开发景新公寓，2009年云南林大福房地产开发公司又在抚仙湖畔开发集商住为一体的九龙国际会议中心。

（二）、房地产投资开发情况

从1991年以来，房地产开发投资以万元为单位，1991-1993年、1996年、2002年这五年投资都百位；1994-1995年、1997-2001年、2003-2008年投资在千位，最高是2000年的7610万元；到2009年投资超万位，上亿元，达26552万元。

我县近五年的房地产开发投资情况见下表：

单位：个、万元、平方米

三、房地产运行中需关注的问题

1、住宅开发投资结构仍需调整，商品房供应结构性矛盾较为突出，90平方米以下住房面积比重偏低。从近几年我县房地产开发面积来看，90平方米以下的户型开发过少，近五年来县城纯住宅小区开发只有2008年有86平方米，其他都是以大户型为主。从房地产商经营角度来看，大户型住宅更好销售，但从消费群体来看，大户型对中低收入群体来说，房价还是难以承受。当前房地产供应结构尚未真正改善，政策性保障用房作用不明显。

2、中小企业的开发项目融资难度加大。2009年，房地产开企业银行贷款为5231万元，仅占房地产业资金来源的18.4%，大部分房地产企业都是以自筹、定金和预收款为主。“融资困难”、“资金缺乏”仍是排在房地产企业运行和发展中的最大难题。房地产行业作为资金密集型行业，因民间融资成本太高，政策因素又可能导致银行贷款减少，资金的瓶颈制约十分突出。

四、几点建议

由于当前收入结构不平衡，贫富差距逐步加大，有钱有房的人存在投资投机因素，可能会利用房价逐年上涨的时机购房，有多处房产；而无钱无房的群体，面对过价的房价只能望房兴叹，还是无房住。

1、正确引导住房消费，进一步加强商品房价格调控。结合我县房地产市场的实际情况，加强对房地产企业和消费者的引导，从而正确引导理性投资和消费。加强房价监管和调控，抑制房地产价格过快上涨，保持价格合理稳定，保护购房者和房地产开发经营企业双方的合法权益。

2、大力改善房源结构。继续加大商品房结构调整力度，健全住房保障体系，积极引导房地产开发企业面向普通消费群体，发展户型适宜、价位适中的普通商品住宅，减少高档住房和非住宅的供应量。适当增加经济适用住房的供应量，完善城镇廉租住房制度，保障城镇低收入家庭的基本住房需要。加大我县90平方米及以下中小户型的住宅开发，落实好国家有关保障性、安居性住房政策，着力解决好房地产开发中的民生工程问题。

3、着力解决企业融资难问题，由过多依赖银行贷款转为多渠道、多门路筹措资金，减缓资金瓶颈对房地产业发展的制约。