江川县2012年房地产开发运行情况分析

                                                                                          江川县2012年房地产开发运行情况分析

江川县紧紧围绕建设“高原湖泊生态县”发展目标，不断完善基础设施建设，加大环境保护和“两湖”治理，树立“退二进三”的发展理念，紧紧抓住“昆玉旅游文化产业经济带”建设的战略机遇，进一步带动了我县房地产开发的稳步推进。

一、房地产开发运行情况

经过几年发展，我县房地产企业由原来的2家，发展到现在的15家（入库数），2012年实际有工作量的有9家，开发楼盘数9个，楼盘已竣工只有销售的企业2家，末有项目开发的企业有4家。

二、房地产开发运行的特点

（一）、房地产开发投资同比下降

由于我县近年来房地产开发投资处于高位运行，2012年新开工项目不多，同比减少4个，有的项目推进又不理想，致使房地产开发投资有所下滑。完成投资115654万元，同比下降10.38%。主要是实施项目中，只有星云铭城、财富广场、金色抚仙湖九龙国际会议中心推进较好；景华苑、小马沟旧村改造才开工；财富广场、江磷文苑又相继完工；而古滇国城、仙湖锦秀项目又由于种种原因推进不理想，与去年相比形不成有效的推动力。

（二）、房屋施工面积有所下降

2012年房屋施工面积达50.96万平方米，同比下降14.41%。其中：住宅面积33.89平方米，同比下降24.79%；商业营业用房14.31平方米，同比增长33.24%。商业营业用房面积增长主要是古滇国城商业民俗街的开工建设。

（三）、户型结构有所改变

由于土地紧缺，房价偏高，需求增大，开发商不断迎合市场需求，从运行的情况来看，重点开发小和大两端户型。2012年90平方米以下住宅施工面积为8.33平方米，同比增长83.69%；140平方米以上住宅施工面积为12.75平方米，同比增长15.58%；90-140平方米住宅施工面积为12.81平方米，同比下降56.58%。所占住宅面积比重90平方米以下为24.59%、140平方米以上为37.62%、90-140平方米为37.79%，同比分别上升了14.52、13.14和下降了27.66个百分点。

（四）、商品房销售面积增多，平均单价有所下降

随着国家对房地产市场的调控，商品房销售价格有所下降。2012年商品房销售面积达5.42万平方米，同比增长99.26%;每平方米平均销售金额为4662元,同比下降366元。商品房销售价格的回落，表明商品房市场逐步走向理性化，否则大多数人只能望楼兴叹。

（五）、商品房库存压力增大

随着商品房销售量的萎缩，待售面积增大。2012年商品房待售面积已达4.37万平方米，其中待售1-3年面积达4.29万平方米。主要是怡景园和滇中湖畔2011年已竣工，待售面积过多，财富广场和江磷文苑今年底已竣工，将继续增大库存压力。商品房待售面积的增加，必然导致企业资金沉淀，对企业的进一步发展影响较大。

三、存在的问题

1、新开工项目不多，缺少新上项目支撑。2012年我县新开工项目只有2个，同比减少4个，一定程度上制约了房地产开发投资的扩张。

2、房开企业融资难度增加。随着房地产市场调控之后，房开企业面临的资金压力越来越大。一些房开企业自筹资金较小，过分依赖银行，加上销售下降，企业从购房者取得的资金规模减小，后续融资渠道不畅等影响，导致有的在建项目工程进度趋缓。

四、几点建议

1、进一步增加市场供给，调整住房供应结构。继续加大实施保障性住房建设，加大中低价位配套商品房的供应量。合理配置房源结构，引导理性消费。

2、着力解决企业融资难问题，由过多依赖银行贷款转为多渠道、多门路筹措资金，减缓资金瓶颈对房地产业发展的制约。

3、强化服务和监督职能。由于土地和融资等问题的影响，企业投资意愿会减弱。政府相关部门应及时做好协调服务工作，督促土地已落实的龙旺福城、天湖湾项目早日进场，形成工作量，推动江川固定资产投资再上台阶。