江川县2013年房地产开发运行情况分析

江川县2013年房地产开发运行情况分析

江川县紧紧围绕“建设生态文明美丽江川”发展目标，不断完善基础设施建设，加大“两湖”保护和治理力度，进一步带动了我县房地产开发的稳步推进。

一、房地产开发运行情况

2013年，我县在库的房地产企业有14家，项目个数有16个，实际有房地产开发投资的项目有12个。到年底没有开发投资退库的有3家。

二、房地产开发运行的特点

（一）、房地产开发投资下降

由于我县近年来房地产开发投资处于高位运行，2013年新开工项目虽然有5个，同比增加3个，但由于有的项目推进又不理想，致使房地产开发投资有所下滑。完成开发投资106362万元，同比下降8.03%。在项目实施中，仙湖锦绣、星云铭城、金色抚仙湖九龙国际会议中心、古滇国城、龙旺湖城推进较好。但由于各种原因，仙湖锦绣项目没有达到年初预期，在一定程度上影响了房地产开发投资的增长。

（二）、房屋施工面积增长，新开工面积减少

2013年房屋施工面积达58.85万平方米，同比增长15.48%。其中：住宅面积39.54平方米，同比增长16.67%；商业营业用房16.24平方米，同比增长13.41%。但本年新开工面积仅有16.17万平方米，同比下降45.88%，新开工面积仅占施工面积的27.48% ，同比下降了31.15个百分点。主要是本年新开工的5个项目中：龙旺湖城还未进入主体施工，华怡雅苑、若水铭居房屋施工面积都不大。

（三）、户型结构有所改变

2013年三种户型住宅施工面积同步增长，但以大户型为主。2013年90平方米以下住宅施工面积为8.88万平方米，同比增长6.6%；90-144平方米住宅施工面积为14.24万平方米，同比增长11.16%；144平方米以上住宅施工面积为16.42万平方米，同比增长28.78%。所占住宅面积比重90平方米以下为22.45%、90-144平方米为36.09%、144平方米以上为41.52%，同比分别下降了2.14、1.53和上升了3.73个百分点。

（四）、商品房销售两旺

2013年我县商品房销售趋好，实现销售面积与销售均价同步增长。2013年商品房销售面积达9.21万平方米，同比增长69.85%；每平方米平均销售金额达到5125元,同比增长9.93%。其中：住宅销售面积达7.67万平方米，同比增长51.47%；每平方米住宅平均销售金额达到4490元,同比增长25.45%。

（五）、待售面积压力增大

随着商品房楼盘的相继竣工，待售面积不断增大。2013年商品房待售面积已达13.11万平方米，同比增长200.16%，其中待售1-3年面积达7.9万平方米，同比增长84.24%。主要是怡景园和滇中湖畔2011年已竣工，待售面积过多，财富广场和江磷文苑去年底已竣工，华怡别苑今年年底竣工，将继续加大库存压力。商品房待售面积的增加，必然导致企业资金沉淀，对企业的进一步发展影响较大。

三、存在的问题

1、项目支撑力减弱。2013年由于在建项目星云铭城已近后期，仙湖锦绣项目由于种种因素没有达到年初预期；新开工项目江城古镇、若水铭居规模偏小，龙旺福城还未进入大面积主体施工。虽然2013年新开工项目达到5个，同比增加3个，都形不成有效支撑，致使房地产开发投资有所下降。

2、商品房住宅价格上涨较快。一是受土地价格、建材涨价、工人工资增加等诸因素的共同作用，导致商品房成本增加价格上涨；二是少数想以保值、增值为目的购买者，其购房行为加剧了商品房需求和房价的上涨；过高的房价远远超过了现阶段城市居民的支付能力，对部分工薪阶层、住房困难户及中低收入户而言，一时仍然有些难以接受，只能望房兴叹。

四、几点建议

1、调整住房供应结构,增加普通商品住宅所占比例。要增加普通住宅特别是保障住房的供应量，控制高档、豪华型住房的建设,从而优先解决中低收入居民的住房需求。合理配置房源结构，引导理性消费。

2、强化服务和监督职能。政府相关部门应及时做好协调服务和监督工作，督促小马沟旧村改造等项目及早形成工作量，进一步推动江川固定资产投资稳步增长。

3、待售面积持续增长应引起重视。随着商品房面积陆续竣工，待售面积逐年增长，2013年同比已达到2倍的增幅。最主要的因素还是持续走高的房价，值得引起关注和思考。