玉溪市江川区房地产发展状况分析

一、2020年1—9月房地产运行情况

今年1—9月全区房地产开发在库企业18家，在库项目25个，其中：在开发项目10个（含抚仙湖星空国际旅游度假社区一期3个项目），本年新入库项目2个。

（一）房地产开发投资增速呈回落态势

今年1—9月房地产开发投资完成10.04亿元，增长58.2%，增速虽较快，但整体呈回落态势。一季度的高增速主要是由于去年同期基数小（不足一亿元），后期随着滇御俊园、古滇国城三期等项目的进入，基数逐渐增加，导致今年房地产开发投资后期增长压力逐渐加大。

（二）房屋施工面积上升

1—9月房屋施工面积为108.19万平方米，同比增长30.3%，其中：住宅施工面积70.65万平方米，同比增长35.5%。本年新开工房屋面积46.18万平方米，同比增长17.7%。

（三）商品房销售面积平稳增长

1—9月商品房销售面积为19.68万平方米，同比增长26.9%。1—2月增长63.7%、1—3月增长19.4%、1—4月增长20.7%、1—5月增长16.3%，1—6月增长25.5%，1—7月增长27.5%，1—8月增长29.7%，增速较平稳。

（四）商品房销售均价略有回落，但住宅销售均价仍有所上升

1—9月商品房销售均价为5925元/㎡，比去年同期下降98元/㎡，同比下降1.6%，其中：住宅销售均价为5717元/㎡，比去年同期增加462元/㎡，同比增长8.8%。销售均价居高不下一方面是144平方米以上大户型、商业营业用房销售占比大，占商品房销售总量的70%；另一方面因素仍是土地紧缺及棚户区改造工作的推动。

二、近四年房地产发展情况

（一）房地产开发项目逐年增加

江川区房地产开发在库企业数量及项目为：2016年有14家，在库项目18个；2017年16家，在库项目20个；2018年17家，在库项目20个；2019年18家，在库项目23个。

（二）房地产开发投资稳中趋好，占固定资产投资比重不断上升

房地产开发投资额由2016年的5.71亿元增长到2019年的22.78亿元，增长了近3倍，年均增长54.4%，占固定资产投资的比重由2016年的9.9%上升到2019年的30.4%，上升了20.5个百分点。2018年由于新开发的两个房地产项目（紫明苑、鑫园小区）较小，钟秀铭苑等部分续建项目接近尾声，房地产开发投资仅实现略增。

（三）房屋施工面积突破100万平方米

2019年房屋施工面积达105.34万平方米，首次突破100万平方米，比2016年增长了1.04倍；2019年新开工面积为61.58万平方米，比2016年增长了28.1倍。

（四）商品房销售面积持续增长，但增速有所放缓

受棚改、公积金政策调整利好政策影响，2016年至2019年全区商品房销售面积持续增长，2019年销售面积突破20万平方米，达22.45万平方米，比2016年增加12.53万平方米，比2016年增长了1.26倍，但随着棚改刚需人群的逐渐减少，商品房销售面积增长幅度有所放缓，自2017年后，2018年增速较2017年仅上升0.8个百分点，2019年增速较2018年仅上升0.2个百分点。 

（五）大户型销量较好

随着人们生活水平提高，对住房的要求也从仅考虑刚需到考虑刚需与舒适并重，近四年三种户型销量数据显示，144平方米以上户型销量较好，占住宅销量的六成。 

（六）商品房销售均价持续走高

商品房销售均价从2016年的4610元/㎡增长到2019年的6834元/㎡，增加了2224元/㎡，年均增长6.7%。商品住宅均价从2016年的4472元/㎡增长到2019年的5539元/㎡，增加了1067元/㎡，年均增长5.5%。其中：90平方米以下户型销售均价从2016年的8267元/㎡到2019年的4639元/㎡，下降了3628元/㎡，前三年销售均价高主要是受小马沟退房还湖旧村改造项目和金色抚仙湖九龙国际会议中心高均价影响；90—144平方米户型销售均价从2016年的3632元/㎡增长到2019年的4738元/㎡，增加了1106元/㎡，年均增长8.8%；144平方米以上户型销售均价从2016年的4682元/㎡增长到2019年的6079元/㎡，增加了1397元/㎡，年均增长3.3%。

三、存在的问题

（一）2020年房地产开发投资下行压力加大

从1—9月房地产开发运行情况看，房地产开发投资增速逐渐回落，随着去年基数的不断增加、今年存量的减弱，加之后三个月基本也无大的房地产开发项目进入，支撑点不足，下行压力明显加大。

（二）去库存周期较长，去库存压力持续增加

全区商品房待售面积从2016年的13.86万平方米增长到2019年的36.42万平方米，增长了1.6倍，年均增长49.7%，其中：待售三年以上面积从2016年的2.48万平方米增长到2019年的6.43万平方米，增长了1.6倍，年均增长34.4%。2020年1—9月全区商品房待售面积达31.48万平方米，同比增长70.4%，增速比去年同期上升86个百分点，其中：待售3年以上面积13.19万平方米，同比增长105.1%，增速比去年同期上升93.7个百分点，去库存压力越来越大。

（三）房地产长远发展规划不足

近年来我区房地产发展较快，房地产开发项目相较以往也多，但城区总体规划不够，拆除了旧建筑也未实施统一规划和功能分区，仅仅实现了拆旧楼、建新楼，未达到拆旧楼建新城的目的，而开发商为了利益最大化，小区配套设施、绿化率等方面建设明显不足，降低了居民居住舒适度，房地产项目品质还有待加强。

四、意见建议

（一）加大项目推进力度，缓解房地产开发投资下行压力

针对建设进度缓慢项目，相关主管部门要深入企业、项目建设一线，详细了解项目推进过程中存在的具体困难，找准症结，对症下药，为企业排忧解难，破解项目推进缓慢难题，切实加快项目建设进程，缓解房地产开发投资下行压力。

（二）发展基础设施，优化投资环境

充分发挥江川区域优势，因地制宜，突出特色，合理规划城市建设体系，完善住房体系设置，优化企业投资环境，全面发展基础设施、营造舒适健康的大环境，以吸引更多知名品牌房企到江川进行投资开发。

（三）立足长远，合理规划，提升城市吸引力

围绕打造美丽滨湖花园城市定位，做好新城建设文章，统一规划，合理布局，不断完善交通、医疗、教育等配套建设，解决城区居民出行、就医、就学问题，强化城市管理，改善城区环境综合面貌，努力提高城市宜居指数，提升城市形象，吸引更多外来人员到江川定居。