“十三五”江川区房地产开发迈上新台阶

“十三五”期间，江川区认真贯彻中央和省市党委、政府的决策部署，全面落实各项政策，坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，以撤县设区、棚户区改造为契机，在公积金政策调整等利好政策因素带动下房地产开发迈上新台阶。

一、“十三五”期间房地产开发发展情况

（一）房地产开发项目逐年增加

“十三五”期间江川区房地产开发在库企业及项目数量逐年增加，2016年有在库企业14家，在库项目18个；2017年有在库企业16家，在库项目20个；2018年有在库企业17家，在库项目20个；2019年有在库企业18家，在库项目23个，2020年有在库企业18家，在库项目25个。

（二）房地产开发投资迈上新台阶，占固定资产投资比重不断上升

“十三五”期间，江川区房地产开发蓬勃发展，投资首次突破20亿元，由2016年的5.71亿元增长到2020年的22.73亿元，增长了近3倍，年均增长36.3%，投资完成总量是“十二五”期间的1.6倍，占固定资产投资的比重也逐年上升，2016年—2020年房地产开发投资占固定资产投资的比重分别为9.9%、14.5%、15.8%、30.4%、39%，逐渐成为支撑固定资产投资的主力之一。

（三）房屋施工规模不断扩大

2020年房屋施工面积达110.05万平方米，比2016年增长了1.13倍，年均增长13.9%，其中：2020年住宅施工面积68.89万平方米，比2016年增长了1.04倍，年均增长12.6%；2020年新开工面积为48.05万平方米，比2016年增长了21.72倍，年均增长36.6%，其中：2020年住宅新开工面积35.07万平方米，比2016年增长了23.19倍，年均增长28.3%。

（四）商品房销售面积持续增长，后期增速略缓

受棚户区改造、公积金调整利好政策等因素影响，“十三五”期间全区商品房销售面积持续增长，2019年销售面积突破20万平方米，2020年商品房销售面积达29.11万平方米，比2016年增加19.18万平方米，比2016年增长了1.93倍，年均增长28.4%。其中：2020年住宅销售面积达23.74万平方米，比2016年增长了1.49倍，年均增长30.4%，占商品房销售面积的八成以上。随着棚改刚需人群的逐渐减少，商品房销售面积增长幅度后期有所放缓，2018年增速较2017年仅上升0.8个百分点，2019年增速较2018年仅上升0.2个百分点，2020年增速较2019年下降2个百分点。

（五）房地产进入“改善”时代，大户型销量走俏

随着居民生活水平日益提高，居民安家置业也开始从能住就行的“刚需时代”迈向追求居住品质的“改善时代”，房地产市场也随之升级，由传统刚需市场逐渐向改善市场转变，大面积户型销量持续增加。“十三五”期间全区90平方米以下户型累计销售7.54万平方米，90—144平方米户型累计销售19.31万平方米，144平方米以上累计销售50.87万平方米，144平方米以上户型销量较好，占住宅销量的六成以上。 

（六）商品房销售均价平稳上涨

商品房销售均价从2016年的4610元/㎡增长到2020年的5905元/㎡，增加了1295元/㎡，年均增长1.5%。商品住宅均价从2016年的4472元/㎡增长到2020年的5679元/㎡，增加了1207元/㎡，年均增长4%。其中：90平方米以下户型销售均价从2016年的8267元/㎡到2019年的12355元/㎡，增加了4088元/㎡，年均增长16.7%，90平方米以下销售均价高主要是受小马沟退房还湖旧村改造项目、金色抚仙湖九龙国际会议中心及抚仙湖星空国际旅游度假社区一期高均价影响；90—144平方米户型销售均价从2016年的3632元/㎡增长到2020年的4243元/㎡，增加了611元/㎡，年均增长4.2%；144平方米以上户型销售均价从2016年的4682元/㎡增长到2020年的5521元/㎡，增加了839元/㎡，年均增长2.1%。

二、发展中存在的问题

（一）房地产开发投资年度间发展不均衡

2016年—2020年全区房地产开发投资增速分别为18.6%、92.5%、0.8%、105.5%、-0.2%，年度间发展不均衡，呈现大起大落的运行态势，不利于房地产市场的平稳健康发展。

（二）去库存周期较长，去库存压力持续增加

全区商品房待售面积从2016年的13.86万平方米增长到2020年的32.49万平方米，增长了1.34倍，年均增长9.3%，其中：待售三年以上面积从2016年的2.48万平方米增长到2020年的13.37万平方米，增长了4.39倍，年均增长33.3%。去库存压力越来越大。

（三）房地产开发企业融资渠道单一

随着国家的调控的增加，银行对房地产开发企业的贷款越发趋紧，尤其是中小房地产开发企业，从企业实际到位资金情况看，房地产开发企业的到位资金主要来源于企业自筹、定金及预收款、个人按揭贷款，“十三五”期间这三类资金来源占企业实际到位资金的比重高达95.5%，银行贷款少之又少，融资渠道较为单一。

（四）房地产长远发展规划不足

“十三五”期间我区房地产发展较快，房地产开发项目相较以往也多，但城区总体规划不够，借助棚户区改造机遇拆除了旧建筑也未能完全实施统一规划和功能分区，仅仅实现了拆旧楼、建新楼，未达到拆旧楼建新城的目的，配套基础设施建设也未及时完善，从长远发展而言规划方面仍略显不足。

三、意见建议

（一）建立房地产市场发展长效机制，确保房地产市场平稳健康发展

长期坚持“房子是用来住的，不是用来炒”的定位，不把房地产作为短期刺激经济的手段，稳定市场秩序，加强房地产市场供需两端双向调节，改善住房供应结构，支持居民自住和改善性住房需求，坚决遏制投机炒房和房价上涨，强化舆论引导和预期管理。坚持因城施策、分类指导，建立符合我区实际情况的房地产市场发展长效机制，确保房地产市场稳定健康发展。

（二）调整供应结构，挖掘住房消费新需求，培育住房消费新增长点

坚持以需求为导向，调整房地产市场供应结构，培育住房租赁市场，发展共有产权住房，加快建立多主体供给、多渠道保障、租售并举的住房制度，满足不同收入家庭住房需求，释放潜在消费需求，挖掘住房消费结构升级带来的新需求，多渠道培育住房消费新增长点。加强市场监管，改善消费环境，加大消费者权益保护，让群众放心消费、便利消费，切实形成住房消费驱动增长新格局。积极探索住房销售新模式，充分利用“互联网+”等模式，实现线上线下销售融合发展。

（三）完善风险控制机制，拓宽房地产开发企业融资渠道

房地产融资的风险控制与规避是房地产融资的核心问题，既要控制融入方，即房地产企业本身的风险，如管理、经营风险；又要控制融出方的资金风险，保障融资出资方的资金安全。同时要规避外部风险，如市场因素、政策因素所带来的风险。实行分散投资原则，进行多样化组合投资，从而完善房地产的风险与收益机制。这样房地产企业才能吸引到更多的资金，融资渠道才能真正拓宽、完善。

（四）合理规划，加快配套建设，共创人居舒适环境

围绕打造美丽滨湖花园城市目标，结合美丽城市建设，做好新城建设文章，统一规划，合理布局，加大基础设施建设，完善交通、医疗、康养、教育、文化等方面配套设施，大力发展相关产业，鼓励产业和人才聚集，打造一体化综合便民服务圈，提升城市宜居度和居住环境舒适度。